Selezione qualitativa dell’offerta e formati esperienziali: è questa la direttrice lungo cui si muove il retail immobiliare italiano nel primo trimestre 2026, con outlet e retail park che consolidano lo stock esistente e l’high street che rilancia con nuove aperture. A certificarlo è la tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, il rapporto del Centro Studi RE/MAX Italia e dell’Ufficio Studi RYZE, in collaborazione con l’Ufficio Studi 24MAX, che fotografa un comparto tornato prima asset class per volumi in Italia.
I numeri inquadrano la portata del fenomeno: nell’ultimo anno il retail ha raccolto 3,8 miliardi di euro, in crescita del 46%, dopo un 2025 chiuso a quota 13 miliardi complessivi. A guidare è il segmento Out-of-Town, che concentra circa l’80% degli investimenti, sostenuto da maggiore capitale di debito e da operazioni di grande scala. Due share deal — l’acquisizione di Scalo Milano da parte di VIA Outlets e l’operazione sul Waterfront Mall di Genova — valgono insieme il 45% del totale di settore.
Sul piano dei format, la rete fisica si riorganizza per qualità più che per quantità. I centri commerciali, i retail park e le grandi superfici tornano al centro dell’attenzione con focus su asset dominanti e operazioni value-add su strutture secondarie o da riposizionare. Entro il 2028 sono attesi sette nuovi centri — tra cui Galleria Porta Vittoria a Milano e Milanord a Cinisello Balsamo — in una pipeline contenuta ma strategica, ricca di riqualificazioni e ampliamenti. Il comparto supera i mille complessi attivi, con sedici strutture di eccellenza e vacancy tra il 3% e l’8%.
Interessante il dato sulle preferenze: il centro commerciale resta il canale prediletto dal 68% dei retailer ma solo dal 28% dei consumatori. Nel quinquennio 2021-2025 sono cresciuti retail park, high street e negozi di prossimità, con un saldo netto di circa 550 aperture. Geograficamente il baricentro resta al Nord-Ovest, area più dinamica e strutturata, ma gli investimenti si estendono agli hinterland metropolitani e alle aree urbane secondarie.
Quanto agli outlet, il formato evolve da canale di smaltimento delle rimanenze a piattaforma retail premium, con assortimenti curati e ambienti di fascia alta: lo testimoniano l’espansione di Sicilia Outlet Village e Torino Outlet Village e la trasformazione dell’ex Soratte Outlet nel nuovo Roma Outlet Village. I brand, più selettivi, privilegiano bacini solidi e partnership di lungo periodo, mentre cresce l’integrazione tra fisico e digitale, con l’ingresso dei nativi digitali e l’attenzione a modelli circolari e second-hand.
Stabili infine i rendimenti prime, con possibile compressione selettiva sugli asset core, mentre i canoni prime proseguono la crescita sui livelli più elevati: confermata, per Milano e Roma, la resilienza del valore nelle location prime.
